不動産登記
不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、 その不動産についての相続や売買、抵当権等の内容を法務局に備えられている不動産登記簿で公示して、 その不動産を「買う」あるいは、その不動産を担保に「融資」をしようとする人達が安全に取引できるようにする為の制度です。
宮崎浩一 司法書士行政書士事務所は、このうち権利関係の不動産登記について書類の作成や申請代理業務を行います。 不動産登記の種類にはいくつかあり、不動産に対して生じた変化の原因に応じて申請する不動産登記の種類が決められています。
| 申請する不動産登記の種類 | 不動産登記の原因 |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 建物を新築した、新築マンションを購入した |
| 所有権移転登記 | 不動産を売買・贈与した、不動産を相続した |
| 抵当権設定登記 | 金融機関から融資をうけて抵当権を設定した |
| 抵当権抹消登記 | 住宅ローン等を完済した |
| 登記名義人表示変更登記 | 不動産の持ち主の住所・氏名が変わった |
不動産登記が必要な場合
建物を新築したり、取り壊したり、あるいは土地の地目を田から宅地に変更したりしたような場合に、不動産登記をすることが義務付けられています。
しかし、不動産を相続したり買ったりしても不動産登記をする公法上の義務はありません。それでは何故、不動産登記をする必要があるのかというと、自分が買い受けた不動産の所有権や、自分が他人に対して有する債権の担保として取得した抵当権等を誰に対しても主張するためには、不動産登記をしておく必要があるからなのです。
不動産登記をしないことによる私法上の不利益を回避するために、不動産登記をしておいた方が良いと言えます。
不動産を売る場合
不動産を売る場合、一般的には権利証といわれるもの、印鑑証明書（３カ月以内のもの）、固定資産税評価証明書、実印等が必要になります。 その他農地の売買であれば農業委員会の許可書等、取締役がその会社との間で売買する場合には取締役会議事録等が必要になります。
不動産を買う場合
不動産を買う場合には、法務局で不動産登記簿謄本を取得して、現在の不動産登記上の名義が誰になっているかを調べることが重要です。また、その不動産に差押や仮差押の不動産登記、あるいは抵当権等の不動産登記がなされていないか確認することも欠かせません。これらの不動産登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、競売等により所有権を失ってしまうことになりかねません。その他、不動産登記簿（登記事項証明書）には、地目や面積（土地の場合）、種類や構造､床面積（建物の場合）等が記載されていますが、これらについては現況と一致していない場合があることに注意してください。
建物を新築したときの登記
家を新築したときは建物表題登記をすることになります。
これは建物の物理的状況を公示するもので、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が記載されます｡
次に所有権保存登記を申請することになります。
保存登記は、所有権の不動産登記のされてない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、この時に権利証が作成されます。
そして、この所有権の不動産登記を基に様々な権利の登記がなされて行きます。
例としては、建物の建築資金について住宅金融公庫や民間の金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。
住所変更の登記
登記簿の住所は、転居するごとに自動的に変更されるわけではありません。
所有権に関する不動産登記は当事者が自ら不動産登記の申請をする必要があります。
登記簿の住所を変更には、登記簿上の住所から現在の住所に移転したことがわかる資料（現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票等）が必要になります。
住宅ローン完済時の登記
土地・建物につけてある抵当権は、債務を担保することを目的として不動産登記されています。
その債務は、住宅ローンの返済が終わったときに消滅し、抵当権は当然に消滅します。しかし、登記簿上の抵当権は、当事者が不動産登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまうので、いろいろな不都合が生じてきます。
土地や建物に新たなローンのための抵当権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。
